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LES DISPOSITIFS LEGAUX

Loi Paul/loi Girardin Selon la nouvelle loi GIRARDIN publiée le 22 juillet 2003, deux principes de défiscalisation s'appliquent selon que la construction a ou non débuté avant la publication de la loi. Ainsi lorsque les travaux ont commencés avant le 23 juillet 2003, la défiscalisation applicable est le dispositif Paul, lorsque les travaux n'ont pas commencés, le nouveau dispositif Loi Girardin s'applique. Les deux dispositifs sont très favorables et permettent une réduction très importante de l'impôt sur le revenu. detail LMP - Loueur en Meublé Professionnel Statut du loueur en Meublé professionnel Le LMP n'est pas une Loi , comme Périssol, Malraux, Demessine , etc…Le LMP est un statut fiscal.Pour qu'un contribuable puisse bénéficier de ce statut , il doit être propriétaire de biens immobiliers loués meublés et dont il tire un revenu locatif minimum de 23 000 € TTC annuel detail Loi robien 1 Des avantages fiscaux sont prévus en faveur des propriétaires de logements faisant l'objet d'une location remplissant certaines conditions et des souscripteurs de parts de SCPI. detail Les ZRR ou Loi Demessine Zones de Revitalisation Rurale . Résidence de tourisme située en secteur rural à revitaliser.  detail Loi robien et besson Souscriptions au capital de SCPI : régime « Robien » L'acquisition de parts SCPI à compter du 03/04/2003 perme de bénéficier un avantage fiscal est notamment subordonné à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application de la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs prévue à l'article 31, I-1º –h du CGI sont réunies. detail Loi Malraux   à L313-3 du code de l'urbanisme, le plan de sauvegarde de la zone devant avoir été rendu public. Bien que devant opérer la restauration complète de l'immeuble, les travaux peuvent ne porter que sur les parties de l'immeuble qui nécessitent une intervention. Les travaux doivent avoir fait l'objet d'une autorisation spéciale délivrée par le préfet, celle-ci doit intervenir avant le démarrage des travaux. La location Le propriétaire doit prendre l'engagement de le louer nu à usage de résidence principale du locataire pendant une période minimum de six ans. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration de l'immeuble. Lorsque l'immeuble concerné par l'opération appartient à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, les associés doivent prendre l'engagement de conserver leurs titres pendant six ans. detail Monuments historiques L'immeuble Il doit faire l'objet d'un classement " Monuments Historiques " ou bénéficier d'une inscription à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques ou d'un arrêté ministériel. Pour être classé, l'immeuble doit présenter un intérêt public Historiques ou artistique, sans lien nécessaire avec son ancienneté. Les travaux sur un immeuble classé doivent au préalable être autorisés par le préfet de région qui doit être averti quatre mois à l'avance des travaux concernant l'immeuble inscrit. Le classement comme Monuments Historiques n'emporte pas de conséquences sur le mode d'utilisation du bien (résidence principale du locataire, résidence secondaire, établissement hôtelier, etc…) detail

Loi Paul/loi Girardin

La défiscalisation dans l'immobilier pour les particuliers : de 25% à 50% de réduction d'impôts :
Les personnes pouvant bénéficier de ces lois sont celles domiciliées en France et Outre-Mer.La réduction de l'impôt sur le revenu est de 40% et 25% du montant de l'acquisition en Loi Paul et de 25% à 50% en Loi Girardin , il peut même aller jusqu'à 65% pour les logements situés en zone sensible , bénéficiant d'installations d'énergie renouvelable.Trois possibilités s'offrent : l'acheteur loue le bien avec un plafond de loyer, l'acheteur loue le bien sans plafonds, l'acheteur habite le logement.
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Loueur en Meublé Professionnel

Le contribuable doit être inscrit au registre du Commerce et des Sociétés soit en EURL soit en SARL de famille assujettie à l'IR (Impôt sur le revenu).D'un point de vue comptable et fiscal le statut du LMP est un BIC (Bénéfices Industriels et Commercial).Donc, les déficits comptables sont directement déductibles du revenu du foyer fiscal.

La spécificité du BIC, LMP, par rapport à un BIC d'entreprise industrielle , vient du fait que l'on ne peut générer de déficit avec les amortissements des immobilisations corporelles.

Ainsi les amortissements seront différés et procureront un avantage fiscal très important à l'issue de la période de remboursement des emprunts.

La défiscalisation immédiate sera procurée par le déficit créé par les frais de 1er établissement qui apparaîtront comme une charge d'exploitation s'ils sont passés en comptabilité sur le 1er exercice , ou étalés sur une durée comprise entre 2 à 5 ans.

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Loi De Robien

L'un des dispositifs, créé par l'article 91 de la loi urbanisme et habitat (loi Robien : loi 2003-590 du 2 juillet 2003), concerne les immeubles acquis neufs ou en l'état de futur achèvement ou construits à compter du 3 avril 2003. L'option pour ce dispositif comporte un engagement de location de neuf ans minimum à usage d'habitation principale du locataire.

L'avantage consiste en un amortissement égal à 8 % du prix d'acquisition ou de revient pour les cinq premières années et à 2,5 % pour les années suivantes dans la limite de dix ans maximum.

Ce régime, est plus large et plus souple que le régime « Besson » auquel il se substitue, mais il s'en inspire largement.

Les logements anciens affectés à la résidence principale du locataire peuvent bénéficier d'une déduction forfaitaire de 40 % (au lieu de 14 %) pendant une période de six ans qui peut être prorogée par période de trois ans lorsque le bailleur prend l'engagement que le loyer et les ressources du locataire n'excèdent pas un certain montant.

Une déduction forfaitaire de 60 % peut être pratiquée pour les immeubles, neufs ou anciens, loués à des personnes aux ressources modestes.
Son application est subordonnée à un engagement de location pendant trois ans au moins à des personnes qui en font leur habitation principale. Il est soumis à des conditions de loyer et de ressources du locataire plus strictes que celles du régime « Besson ».
Ce régime, appelé dispositif « Lienemann », a été institué par l'article 11 (I et II) de la loi 2001-1275 du 28 décembre 2001 codifié sous l'article 31, I-1º-e quatrième du CGI Ø 306.

Enfin, la loi Robien précitée permet aux souscripteurs de parts de sociétés de placement immobilier (SCPI) de pratiquer un amortissement sur 95 % des souscriptions en numéraire réalisées à compter du 3 avril 2003 : 8 % pour les cinq premières années, 2,5 % pour les années suivantes, cette période pouvant être prorogée par période de trois ans pendant une durée maximale de six ans (CGI art. 31 bis Ø 306).

L'amortissement est subordonné à l'engagement par la société de louer non meublé pendant neuf ans l'immeuble construit ou acquis au moyen des souscriptions et par les associés de conserver leurs parts pendant le même délai. Le loyer ne doit pas excéder certaines limites.

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Loi Demessine (ZRR)

Contribuables concernés : Personnes Physiques ou SCI
Investissements concernés

• Logements neufs ou en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA), situés dans une zone de revitalisation rurale. Les logements doivent être affectés à la location dans des conditions définies ci-dessous.
• Afin de bénéficier d'une réduction d'impôts le logement doit faire partie d'une résidence de tourisme classée.
• La résidence de tourisme classée doit être située dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) définie par décret.

Logements donnés en location

• Afin de bénéficier de l'avantage fiscal le logement doit être loué nu (non meublé) pendant une durée de 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme
  
• La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement des travaux de construction ou de l'acquisition , si elle est postérieure.
• La période de 9 années est calculée de date à date à compter de la prise d'effet du bail.

Occupation temporaire du logement par le propriétaire

• Le propriétaire peut se réserver des périodes d'occupation dont les conditions sont définies à l'article 199 decies E.
• Pas plus de 8 semaines par an
  Le prix du séjour devra être au moins de 75% du prix pratiqué pour les autres clients.
• Avantage fiscale : Réduction d'impôts
  • La réduction d'impôts est calculée sur le montant de l'acquisition : immobilier +frais d'acquisition + honoraires du notaire …
  • Le montant de l'investissement déductible est plafonné :
  • 50 000 € pour un célibataire , veuf ou divorcé
    100 000 € pour un couple marié
  • La réduction d'impôt est de 25% du montant de l'investissement
  • Le montant maximum de l'avantage fiscal est donc respectivement de 12 500 € et 25 000 € selon la situation matrimoniale.

  Imputation de la réduction
  
  Elle est étalée sur 4 ans , le départ étant l'année d'achèvement ou d'acquisition du logement si elle est postérieure (sans prorata temporis contrairement à la loi ROBIEN)
  
  Le calcul se fera à partir du quart de l'avantage maximal , exemple :

  • Un couple marié a fait une acquisition de 86 000 €
  • La réduction d'impôt est donc de 21 500 €
  • Le plafond est de 25 000 €
  • Le quart de 25 000 est 6 250 €
  • Ainsi ils défiscaliseront 6 250 € les 3 premières années et 2 750 € la quatrième année.

  Autres réductions
  
  Les loyers reçus ainsi que les charges et intérêts d'emprunt payés seront soumis au régime des revenus fonciers et permettront de reporter un déficit sur le revenu global plus ou moins longtemps selon le type d'emprunt : amortissable ou In Fine.

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Loi Malraux

Charges déductibles

Parmi les dépenses exposées dans le cadre des opérations de restauration immobilière " Loi Malraux " ouvrent droit à déduction du revenu foncier, en complément des dépenses déductibles en application des règles de droit commun, les postes suivants :

	Les frais d'adhésion aux associations foncières urbaines de restauration (AFU).
	Les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire.
	Les travaux de reconstruction de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées.
	Les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti existant. Les travaux concernés doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur.

Les propriétaires, pour conserver le caractère déductible des travaux doivent être à l'initiative de ceux-ci, néanmoins rien ne s'oppose à ce que les copropriétaires confient par mandat ces différentes tâches à un ou plusieurs maîtres d'œuvre professionnels ré

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unérés en tant que tel.

Déficit foncier
Monuments Historiques
Sont imputables sur le revenu global, sans limitation de montant, les déficits résultant de l'ensemble des charges déductibles supportées par le propriétaire à l'occasion de l'opération de restauration à l'exclusion des intérêts d'emprunt.

Charges déductibles

Lorsqu'un immeuble procure des recettes imposables (loyers) et n'est pas occupé par son propriétaire, la totalité des charges foncières afférentes à l'immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers.

Les charges déductibles sont en particulier les suivantes :

	dépenses d'entretien de l'immeuble et de réparation,
	dépenses d'amélioration de l'immeuble,
	frais de gestion,
	taxes foncières,
	totalité des intérêts d'emprunt à la différence du régime de droit commun,
	primes d'assurance.

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Pour la prise en compte des charges, on notera que c'est l'année de décaissement qui doit être retenue.